Fel i fastighet – dolda fel

Inom fastighetsrätten gäller den gamla romerska devisen "caveat emptor", som betyder att det är köparen som bär risken för att det finns ett fel som han borde ha upptäckt vid en undersökning av det köpta i samband med köpet.

Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt, hus, och fastighet

Inom fastighetsrätten gäller därför en så kallad undersökningsplikt för
fastighetsköparen. Undersökningsplikten är inte en egentlig skyldighet att undersöka fastigheten, utan det är ett sätt att fördela felansvaret mellan fastighetens säljare och köpare. Högsta domstolen har uttryckt denna undersökningsplikt som att, om en normalt kunnig och noggrann lekman vid en noggrant genomförd undersökning av fastigheten före köpet borde ha upptäckt felet eller felsymptom, är felet att bedöma som synligt och faller då på köparens ansvar. Omvänt gäller alltså att om felet varit oväntat och inte borde ha upptäckts vid en sådan underökning, så är felet att bedöma som dolt och säljaren blir då ansvarig.

Rekommendation vid köp av fastighet

Det går alltså att i och för sig köpa en fastighet osedd, utan föregående undersökning, men det är inte att rekommendera. Om felet är synligt och köparen anlitat en besiktningsman för att genomföra undersökningen och denne missat att anmärka på ett sådant upptäckbart fel, eller varna för det, kan besiktningsmannen istället bli ansvarig för den konsekvensen att köparen inte fått den viktiga informationen inför köpet och när säljaren inte kan göras ansvarig för felet. Besiktningsmannens uppdrag är oftast skyddat genom en ansvarsförsäkring. Det kan även finnas försäkring som täcker säljarens ansvar för ett dolt fel.

Ring mig för en första bedömning och juridisk rådgivning i ditt ärende.

Säljarens ansvar vid dolt fel i fastighet

För att säljaren ska bli ansvarig för felet krävs antingen att det är bedöma som dolt, eller att felet gäller en avvikelse mot vad som uttryckligen angetts i köpehandlingarna.

Vanligt förekommande dolda fel

Dolda fel brukar vara främst av byggnadsteknisk art, exempelvis felaktigt gjord dränering eller andra dolda byggnads- och konstruktionsdelar. Avvikelse mot vad som särskilt avtalats kan exempelvis avse byggnadens eller tomtens areal, belastningar på fastigheten och dess sägare i form av pantsättning eller föreläggande från myndighet.

Vad händer om säljaren är ansvarig för det dolda felet?

Om säljaren är ansvarig för felet i sig kan ett prisavdrag bli aktuellt, vilket ska motsvara skillnaden på fastighetens marknadsvärde i felfritt respektive felaktigt skick. Då detta är endast teoretiskt och därmed svårt att bedöma i praktiken är det inte ovanligt att prisavdraget beräknas på beräknad eller faktisk kostnad för att avhjälpa felet. För att berättiga till prisavdrag måste dock felet vara av sådan art att det anses påverka marknadsvärdet negativt, vilket medför att inte varje litet fel ger rätt till ersättning från säljaren.

Andra avtalsbrott begångna av säljaren

Om det finns ett fel i förhållande till vad som särskilt avtalats eller om säljaren agerat klandervärt inför köpet och detta medför ekonomisk skada för köparen, blir säljaren normalt sett skadeståndsansvarig även om felet inte anses påverka fastighets marknadsvärde.

Hävning av fastighetsköpet

Vid särskilt allvarliga fel kan hävning av fastighetsköpet  aktualiseras, vilket innebär att köparen kräver att få tillbaka köpeskillingen mot att fastigheten återlämnas till säljaren. Vid hävning uppkommer också oftast stora skadeståndskrav för täckande av de merkostnader som uppkommit för köparen.

Reklamation vid upptäckt fel innan köp

Som köpare är det viktigt att genom meddelande till säljaren påtala felet och att säljaren är ansvarig för felet, så kallad reklamation, så snart köparen fått tillräcklig kännedom. Reklamationen bör skickas på ett sådant sätt att köparen i händelse av rättegång kan bevisa att reklamation skett, om säljaren skulle bestrida det. Rekommenderat brev eller mail med bekräftat mottagande av säljaren är normalt tillräckligt.

I fastighetsrättsliga tvister är det vanligt att anlita byggnadsteknisk sakkunnig och värderare.,